제이알 글로벌 리츠 투자설명
제이알 글로벌 리츠 공시
제이알 글로벌 리츠가 자리츠 '제이알 제28호 리츠'를 통해 미국 맨해튼 소재 오피스의 지분 49.9% 매입을 진행한다고 7/23일 공시하였는데, '제이알 제28호 리츠'의 투자설명서를 한번 살펴보기로 하자. 리츠 정보시스템에서 '주식회사 제이알 제28호 위탁관리 부동산 투자회사'로 회사 공시를 검색해 보면, 8월 19일 투자설명서가 공시되어 있다. 투자의 구조를 보면, 한화증권 펀드가 보유한 498/7 Owners, LLC의 지분 49.9%를 인수 예정이다. 자금조달 방법은 '향후 시장 상황에 따라 변경 가능'하다는 단서를 달았지만, 모리츠인 '제이알 글로벌 리츠'가 약 2,000억 원 이내의 회사채를 발행하여 조달할 계획으로 되어 있다. 취득 예정 자산은 미국 뉴욕 맨해튼에 위치한 오피스 용도의 498 Seventh로 부지는 1,090.4평, 건물면적은 26,996.6평 규모이다. 주요 임차인은 SEIU(미국 최대 의료보건 노동조합)으로 60% 이상을 차지하고 있고 2050년 3월로 장기임차되어 있어 안정적인 배당이 가능해 보인다. Cap Rate는 약 5.08%이다. 자산 매입금액은 7,820억 원인데, 비교 분석법 감정평가액 대비 98.6%, 수익환원법 7,820억 원 대비 100%의 금액으로 감정가 대비 할인액은 많지 않은 것으로 보인다. 총 투자금액은 806,985백만 원이고 이 금액 중 제이알 제28호 리츠 금액은 비용 포함 185,500백만 원이다. 자금은 위에서 언급한 바와 같이 회사채를 통해 2,000억 원을 조달할 계획이다. 예상 배당수익률은 처분익 제외 시 7년 평균 연 6.9%, 부동산 매각 처분익 포함 시 평균 연 8.4%이다. 부동산 매각차익 배당금(예상)은 약 213억원으로 제이알 글로벌 리츠 주식수 165,600,000주로 나누면 1주당 128.6원이다. 회사채 발행과 관련하여 제이알 글로벌 리츠가 국내 최초의 해외부동산 상장리츠이고 해외부동산 리츠의 회사채 발행 또한 처음이다 보니 국내 신용평가기관의 회사채 등급 평가가 쉽지 않다는 소식도 들리고 있다.
공모채 발행 준비
더벨 10월 1일 자 기사에 따르면, "JR글로벌 리츠는 오는 10월 중 공모채 발행을 준비하고 있다. 모집액은 1,300억 원으로 잠정 결정했다. 트렌치(만기구조) 구성은 2년 단일물이 유력하다. 대표주관 업무는 삼성증권이 담당한다. 한국투자증권은 고민 끝에 참여하지 않기로 결정했다. 인수단은 KB증권, 유안타증권, 신영증권 등 세 곳이 참여한다. 이번 공모채는 롯데 리츠에 이어 국내 리츠 중 두 번째 발행이 될 전망이다. 이번 공모채 금리는 JR글로벌 리츠 회사채 등급 민평 금리를 감안해 4%대로 설정한 것으로 알려졌다. JR글로벌리츠 첫 회사채 신용등급으로 한국 신용평가는 'A-, 안정적', 나이스신용평가는 'BBB+, 안정적'을 제시했다. 28일 기준 국내 4대 채권평가사가 책정한 2년 물 등급 민평 금리는 BBB+ 4.815%, A- 2.585%다. "라고 한다. 그러나, 나이스신용평가의 BBB+등급 평가에도 불구하고 이번 제이알 글로벌 리츠의 맨해튼 건물 인수 후 예상배당률은 회사채 발행을 통한 레버리지 효과로 상당폭 증가할 가능성이 높아 보인다.
예상 배당률
제이알 제28호 투자설명서상 예상배당률을 근거로 인수 후 배당률을 계산해 보자. 기존 제이알 글로벌 리츠의 배당률은 1주당 190원으로 어제 종가 5,430원 기준 연환산 7.00%이다. 여기에 맨해튼 건물 인수로 인한 회사채이자 등 비용 공제 후 예상 배당금 증가액을 각 반기별로 적용하면, 매각차익 1주당 128.6원을 제외하고도 최소 기존 배당률보다 반기당 연 0.5~1.45%까지 증가할 가능성이 있음을 알 수 있다. 제이알 글로벌 리츠 측에서는 이번 인수건을 올해 12월 안에 마무리 짓겠다는 계획을 가지고 있다고 한다. 상장 후 첫 번째로 추진하는 맨해튼 건물 인수건이 잘 마무리되어 우량한 K리츠로 성장해 나가는 초석이 되기를 바라본다.